CONDOMÍNIOS: HORIZONTAL & VERTICAL e sua Lei 4.591/64
Para se evitarem as desavenças e o ódio nas assembléias de condôminos é importante que todos os condôminos do loteamento ou edifício, tenham em sua posse a Lei nº 4.591/64 atualizada onde estão os direitos e obrigações de cada co-proprietário de unidade autônoma, bem como cópia da Instituição de Condomínio, Convenção de Condomínio e Regimento Interno. Tais documentos são de obrigações do síndico possuir em sua gestão, cuja obrigação também é individual de cada co-proprietário, para se evitarem desavenças desnecessárias e reivindicações absurdas, que normalmente prevalecem após a assembléia de condôminos.
NOTA: Favor não confundir empreendedor com incorporador.
SUMÁRIO 01 - CONSIDERAÇÕES 02 - DA DENOMINAÇÃO 03 - DA PROPRIEDADE COMUM 04 - CONDOMÍNIOS HORIZONTAIS E VERTICAIS DE FATO E DE DIREITO 05 - OBJETO 06 - GARAGENS NOS EDIFÍCIOS DE APARTAMENTOS 07 - DESPESAS DOS CONDOMÍNIOS HORIZONTAIOS E VERTICAIS 08 - TRANFERÊNCIA OU ALIENAÇÃO DE UNIDADES AUTÔNOMAS 09 - VERBAS PARA AS DESPESAS CONDOMINIAIS 10 - DA PRESTAÇÃO DE CONTAS 11 - DA INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO 12 - DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO 13 - DO REGIMENTO INTERNO 14 - PROVIMENTO CG Nº 10/2004 15 - SEGURO OBRIGATÓRIO DOS CONDOMÍNIOS 16 - CONDOMÍNIOS E INCORPORAÇÕES 17 - INVASÃO DE ÁREA COMUM 18 - ALTERAÇÃO DA DESTINAÇÃO CONDOMINIAL 19 - HORÁRIO DE FUNCIONAMENTO 20 - DEVERES E RESPONSABILIDADES DOS CONDÔMINOS 21 - TRANSPARÊNCIA DA ADMINISTRAÇÃO 22 - ASSEMBLÉIA GERAL 23 - NULIDADES DAS ASSEMBLÉIAS GERAIS DOS CONDÔMINOS 24 - DO SÍNDICO - DO SUBSÍNDICO - DO ZELADOR 25 - UNIDADES CONTÍGUAS 26 - COLOCAÇÃO DE LETREIROS OU CARTAZES 27 - CONTRIBUIÇÕES PARA INOVAÇÕES 28 - MODIFICAÇÕES INTERNAS DE UNIDADES AUTÔNOMAS 29 - UTILIZAÇÃO DE ELEVADORES 30 - ANIMAIS DOMÉSTICOS 31 - OSUCAPIÃO DAS ÁREAS COMUNS 32 - INOVAÇÃO EM VAGA DE GARAGEM 33 - EXCLUSÃO DE CONDÔMINO 34 - APARELHOS ATMOSFÉRICOS E SEGURANÇA 35 - RESERVA DO INCORPORADOR PARA EXPLORAÇÃO DE ANÚNCIOS 36 - AQUISIÇÃO DE UNIDADES AUTÔNOMAS PELO CONDOMÍNIO 37 - FURTOS EM CONDOMÍNIOS 38 - VAGAS EM GARAGEM 39 - VAGAS INDETERMINADAS NAS GARAGENS 40 - COBRANÇAS CONDOMINIAIS ATRAVÉS DE TÍTULO 41 - DA PENHORA CONTRA OS CONDÔMINOS 42 - LIMITAÇÃO NAS ÁREAS DE LAZER DE VISITANTES E CONVIDADOS 43 - CONVENÇÃO E REGIMENTO INTERNOS OMISSOS 44 - DESPESAS IRREGULARMENTE APROVADAS EM ASSEMBLÉIA 45 - INGRESSO DE AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS PELO CONDÔMINO 46 - DAS VOTAÇÕES EM ASSEMBLÉIAS 47 - ABONO OU PRÊMIO PONTUALIDADE 48 - PROCEDIMENTO NAS COBRANÇAS JUDICIAIS 49 - AUTO-ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO 50 - CLÁUSULA DE NÃO INDENIZAR 51 - SÍNDICO DE FATO E DE DIREITO E SEUS PODERES 52 - SEGURANÇA 53 - CORPO DE UM CONDOMÍNIO OU HIERAEQUIA CONDOMINIAL 54 - DADOS TÉCNICOS DE UM CONDOMÍNIO HORIZONTAL 55 - LEI FEDERAL Nº 4.591 DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964
PREFÁCIO
CONDOMÍNIO HORIZONTAL Alguns procuram tumultuar o entendimento da Lei Federal nº 4.591/64, que em seu artigo 8º, letra a) diz: "em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo e de partes comuns, que corresponderá às unidades", portanto a unidade autônoma nos condomínios horizontais corresponde aos lotes dos loteamentos;
CONDOMÍNIO VERTICAL A Lei Federal nº 4.591/64, letra b) diz: "em relação as unidade autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, àquela que eventualmente for reservada como utilização exclusiva, correspondente às unidades autônomas do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades", portanto as unidades autônomas nos condomínios verticais correspondem aos edifícios de apartamentos, conjuntos e edifícios garagens; Um condomínio possui cinco etapas e fases importantes na sua constituição, conforme abaixo:
1ª - INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO O artigo 7º da Lei Federal nº 4.591/64, diz: ¡°O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento , com inscrição obrigatória, no Registro de imóveis, dele constando: a individualização de cada unidade, sua identificação e descriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade¡±. A inscrição obrigatória no Registro de Imóveis, far-se-á conforme o Provimento CG nº 06/1977 de 23 de junho de 1977 da Corregedoria Geral da Justiça;
2ª - PROJETOS E MEMORIAIS Os projetos e memoriais aprovados pelos órgãos públicos estaduais, federais e municipais, que fiscalizam e autorizam a instalação do empreendimento, são partes integrantes da instituição de condomínio acima referida, e nestes documentos estão na maioria das vezes os esclarecimentos das dúvidas que surgem e provocam dissensões;
3ª - VENDA E COMPRA Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificação a serem construídas, em construção ou já construídas, quando da compra do imóvel deram suas formais e totais adesões, sem restrições ou ressalvas, para nunca mais reclamar ou exigir, sobre a instituição de condomínio, os projetos e memoriais do empreendimento; OBSERVAÇÃO: A instituição de condomínio, os projetos e memoriais, tornam o condomínio , perpétuo, indivisível e indissolúvel sob o regime do Código Cível Brasileiro, para efeito de se conciliar à perpetuidade, indissolubilidade e indivisibilidade do condomínio com as disposições do Código Civil, obrigando a todos os co-proprietários de frações ideais como condição do negócio, a manter o condomínio perpétuo, indivisível e indissolúvel;
4 ¨C CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO O artigo 9º da lei Federal nº 4.591/64, diz: ¡°Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificação a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de Condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação, em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.¡±; O artigo 9º, parágrafo 2º da lei Federal nº 4.591/64, diz: ¡°Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, dois terços das frações ideais que compõem o condomínio¡±; OBSERVAÇÃO: A convenção de condomínio, para que seja um documento de fato e de direito, é registrada no livro nº 03 do Cartório de Registro de Imóveis, conforme a Lei Federal nº 6.015/73, artigo 178, inciso III. Na convenção de condomínio deve constar somente o que está exarado nas letras a) a m) do parágrafo 3º, artigo 9º da Lei Federal nº 4.591/64, para não se entulhar a referida convenção, sendo as demais regras e procedimentos do Regimento Interno;
5º - REGIMENTO INTERNO O artigo 9º da lei Federal nº 4.591/64, diz: ¡°Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificação a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de Condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação, em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.¡±; A convenção de condomínio possui as regras básicas da convivência e procedimentos entre os titulares condôminos, portanto as demais regras e procedimentos que não foram previstas na convenção citada, devem fazer parte obrigatória do Regimento Interno; Possui o regimento interno que é realizado por contrato ou deliberação em assembléia (2/3 da massa condominial), poderes para impor multas e outras penalidades aos condôminos insurgentes, ressalvando apenas as penalidades exaradas no artigo 12 da Lei Federal nº 4.591/64 (inadimplentes), cujas não podem se estender, para não ofender os direitos dos condôminos; NOTAS: A língua portuguesa é muito rica sendo influenciada pelos que aqui estavam e vieram, deixando terminologias com várias interpretações, e como consta do dicionário de Aurélio Buarque de Holanda Ferreira, citamos algumas: ÁREA ¨C Superfície plana delimitada, extensão de um terreno e etc.; COMUM ¨C Pertence a todos ou a muitos, e etc.; CONDOMÍNIO ¨C Dono juntamente com outrem; co-proprietário e etc.; CONVEÇÃO ¨C Pacto; acordo; aquilo que só tem valor , sentido ou realidade mediante acordo recíproco; tudo aquilo que é tacitamente aceito, por uso de geral consentimento, como norma de proceder, de agir, no convívio social; EDIFÍCIO ¨C Construção de alvenaria, madeira e etc, de caráter mais ou menos permanente, que ocupa certo espaço de terreno são geralmente limitadas por paredes e teto, e serve de abrigo, moradia; construções que resultam de um conjunto de planos sobrepostos e etc; EMPREENDIMENTO ¨C Pôr em execução os projetos e levar a cabo, e etc.; FRAÇÃO ¨C Número que representa uma ou mais partes da unidade que foi dividida, e etc; HORIZONTAL ¨C Paralelo ao horizonte; esticado; deitado; linha paralela ao horizonte e etc.; IDEAL ¨C Que existe somente na idéia, imaginário, fantástico, e etc.; INSTITUIÇAO - Ato de instituir; organização estrutural decorrente de necessidades sociais básicas e etc.; ISOLADA ¨C Individual, sem relação com pessoas ou coisas da mesma espécie e etc; JARDIM ¨C Área de estar de uma casa, e etc; LOTE ¨C Área pequena de terreno, urbano ou rural, destinada a construções ou pequena agricultura, e etc; LOTEAMENTO ¨C Ato ou efeito de dividir em lotes (terrenos) para fins de construção ou de cultivo, e etc.; PARTE ¨C Elemento ou porção de um todo, e etc.; PAVIMENTO ¨C O conjunto de dependências de um edifício situadas num mesmo nível, andar e etc.; QUINTAL ¨C Pequeno terreno, muitas vezes com jardim ou com horta, atrás da casa, e etc.; QUOTA-PARTE ¨C É a responsabilidade que cada co-proprietário possui na administração do condomínio, e torna-se o valor percentual de cada condômino no rateio das despesas; TERRENO ¨C Porção de terra cultivável, campo, e etc; UNIDADE ¨C Qualidade, condição ou estado de único; VERTICAL ¨C Perpendicular ao plano horizontal; segue a direção do fio de prumo e etc.; A Lei nº 4.591/64 ¡°dispõe sobre os condomínios horizontais e verticais e suas incorporações¡±, portanto regulamenta os loteamentos em condomínio (condomínio horizontal), os edifícios de apartamentos (condomínio vertical), e os edifícios garagens (condomínio vertical), com suas incorporações conforme o Título I e II da Lei acima citada de nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964; CONDOMÍNIOS HORIZONTAIS - UNIDADES AUTÔNOMAS = LOTES CONDOMÍNIOS VERTICAIS - UNIDADES AUTÔNOMAS = APARTAMENTOS, CONJUNTOS DE ESCRITÓRIOS OU LOJAS, E VAGAS EM EDIFÍCIOS GARAGENS
01 ¨C CONSIDERAÇÕES 01.1 - A Lei Federal nº 4.591/64, dispõe sobre os condomínios horizontais, relativos às unidades autônomas ¡°que se constituem em casas térreas ou assobradadas¡±, e sobre os condomínios verticais, relativos às unidades autônomas ¡°que se constituem em edifícios de dois ou mais pavimentos¡± (apartamentos, conjuntos, salas, garagens), tudo conforme os artigos 1º e 8º, letras a), b), c), e d) da Lei Federal nº 4.591/64 de 16 de dezembro de 1964; 01.2 - Existem conjuntos de casas (condomínios horizontais) constituídos de casas térreas ou assobradadas que possuem jardim e quintal individualizados de utilização exclusiva destas casas, conforme o artigo 8º, letra a) da Lei Federal nº 4.591/64, lembrando que apartamentos, conjuntos, salas, vagas em garagens não possuem jardim e quintal. Tais unidades autônomas isoladas entre si por área não construída, que não são apartamentos, conjuntos, salas, vagas em garagens perfazem um conjunto de edificações, dentro de uma área ou terreno devidamente ¡°instituído¡±, para comportar tais casas térreas ou assobradadas. As unidades isoladas dos condomínios horizontais estão situadas dentro de um lote de terreno, cujo lote está situado em um loteamento que foi aprovado pelos órgãos competentes da Comarca e Estado, fundamentado em leis federais, estaduais e municipais, cujos projetos aprovados são partes integrantes da ¡°Instituição de condomínio¡±. É importante se atentar para o Decreto-Lei Federal nº 271/67, artigo 3º, que na época em que estava em pleno vigor, dizia: ¡°Aplica-se aos loteamentos, a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, equiparando-se o loteador ao incorporador, os compradores de lotes aos condôminos e as obras de infra-estrutura à construção de edificação¡±. Portanto a área do lote corresponde à área da unidade autônoma e não a área onde se situa a casa construída. Salientamos que tais loteamentos (edificações isoladas entre si) possuem uma convenção de condomínio, e cada unidade autônoma (lote) possui uma área comum, que somadas formam a fração ideal incidente sobre a área "instituída¡± e que tais frações ideais na maioria quase absoluta dos casos dão origem às quotas-partes para o rateio das despesas condominiais; 01.3 - Existem conjuntos de garagens em edificação (condomínios verticais), cujas unidades autônomas (vagas), possuindo uma entrada comum para as vias públicas, rampas de acesso entre os andares e elevadores. Tais edifícios estão dentro de terrenos ou áreas que foram devidamente ¡°Instituídas¡± para comportar o conjunto de vagas em edifícios. Alertamos que os projetos de construção dos edifícios garagens e outros aprovados pelos órgãos competentes fazem parte integrante da ¡°Instituição de Condomínio¡±. Salientamos que o edifício possui suas unidades autônomas (vagas), e que tais unidades autônomas (vagas) são somadas com as suas áreas comuns perfazendo a fração ideal incidente sobre o terreno ou a área instituída, e que tais frações ideais dão origem às quotas-partes para o rateio das despesas condominiais; 01.4 - Existem apartamentos, conjuntos de escritórios e salas em uma única edificação e outros em mais de uma edificação (condomínios verticais), cujas unidades autônomas (apartamentos, conjuntos, salas) são isoladas entre si por paredes, pisos e tetos, possuindo uma entrada comum para as vias públicas, escadas, corredores e hall para entrada nas unidades autônomas. Tais edifícios estão dentro de terrenos ou áreas que foram devidamente Instituídas para comportar o conjunto de edifícios de apartamentos. Alertamos que os projetos de construção dos apartamentos e outros aprovados pelos órgãos competentes fazem parte integrante da ¡°Instituição de Condomínio¡±. Temos que salientar que cada edifício possui suas unidades autônomas (apartamentos), e que tais apartamentos possuem uma fração ideal incidente sobre a área instituída, e que tais frações ideais dão origem às quotas-partes para o rateio das despesas condominiais; 01.5 - Para se instalar um condomínio vertical ou horizontal, é necessário pedir autorização ou anuência escrita da Prefeitura Municipal, em cuja autorização ou anuência deve constar o tipo de infra-estrutura que o local onde se situa a área ou terreno possui, desta forma se desenvolve o anteprojeto e o planejamento da futura instalação; 01.6 - Alguns fazem confusão quanto às unidades isoladas entre si. Tecnicamente falando os apartamentos ou residências possuem um entendimento diferente: os apartamentos são separados por paredes pisos e tetos, sendo construções geminadas, pois possuem ligações entre si, que são as respectivas paredes, pisos e tetos, portanto não são isoladas, mesmo que suas separações sejam confeccionadas por materiais acústicos ou isolantes. As construções isoladas são aquelas que possuem uma área não construída entre as unidades autônomas, portanto não são separadas por paredes, pisos ou tetos, tanto que é que os riscos estimados no Seguro constante do Capítulo IV, Título I da Lei Federal nº 4.591/64 são diferentes. Os chamados muros separam as unidades isoladas (lotes) e são construídos nos limites dos respectivos onde se situam as residências; 01.7 - Os condomínios horizontais são loteamentos normais com base nas leis, e aprovados pelos órgãos que fiscalizam tais empreendimentos, e se ¡°Instituídos¡± destinam-se para construções de residências térreas ou assobradadas em condomínio, pelas condições estabelecidas na Lei Federal nº 4.591/64, Título II, Capítulo I, conforme Artigos 7º e 8º Letras a), b), c) e d), onde estão caracterizadas as áreas de construções (lotes - casas térreas ou assobradadas - condomínio horizontal), e os edifícios de dois ou mais pavimentos (condomínios verticais);
02 - DA DENOMINAÇÃO 02.1 - Os diversos autores dissentem quanto o instituto jurídico do condomínio. A Lei brasileira é clara: Os condomínios verticais são constituídos de edifícios com dois ou mais pavimentos, cujas unidades autônomas são separadas por paredes, pisos e tetos, conforme a Lei Federal nº 4.591/64, artigo 8º, letra b), e não possuem jardim e quintal de uso exclusivo, bem como os edifícios garagens, cujas vagas são as unidades autônomas. Os condomínios horizontais são constituídos por lotes onde são erguidas as casas térreas ou assobradados, possuindo jardim e quintal de uso exclusivo, portanto são isoladas entre si por área não construída, cujos lotes são separados por muros construídos nos limites dos referidos, conforme a Lei Federal nº 4.591/64, artigo 8º, letra a) - {vide o Provimento CG nº 10/2004 da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça}, sendo que nestes casos o lote considerado como unidade autônoma; 02.2 - A diferença está no condomínio tradicional que não foi Instituído, desta forma a Lei deve intervir para conciliar os interesses ofendidos, pois não existem parâmetros para base do negócio, ou então não estão alicerçados em lei específica. E principalmente a lei obriga quando da venda de sua fração ideal, a mesma seja oferecida aos demais condôminos por escrito, e não havendo interesse dos referidos e transcorrido o prazo da lei, pode ser vendida à pessoa estranha ao condomínio; 02.3 - O condomínio Instituído com base na Lei Federal nº 4.591/64, não admite que nenhum condômino que não tenha sido compelido a comprar qualquer unidade do complexo, se insurja contra a instituição na qual aprovou e deu sua formal adesão sem restrições ou ressalvas na sua compra, desta forma a insurreição contra o que está instituído e registrado conforme a Lei Federal nº 6.015/73, artigo 167, parágrafo I, item 17), não é admissível, portanto, cabe ao insurgente despersonalizado retirar-se do condomínio;
03 - DA PROPRIEDADE COMUM 03.1 - Os condomínios são constituídos de propriedades de uso exclusivo e propriedades de uso comum, existindo regras estabelecidas pela Lei conforme o Capítulo II, Título I da Lei Federal nº 4.591/64, cujas regras estabelecem o modo vivente no complexo condominial; 03.2 - Não existindo a CONVENÇAÕ DE CONDOMÍNIO registrado no Cartório Imobiliário, conforma a Lei Federal nº 6.015/64, artigo 178, inciso III, não existe o condomínio, portanto trata-se de um empreendimento que não pode ser chamado de condomínio, pois não possui as regras necessárias para a boa convivência entre os condôminos. Não havendo registro da convenção citada, aparecem os aproveitadores fazendo leis particulares e absurdas, transformando o empreendimento em uma favela melhorada onde predominam interesses particulares de grupos; 03.3 - A Lei permite aos condôminos alterarem a convenção de condomínio conforme seus interesses, quando reunidos em assembléia ordinária e com a assinatura de 2/3 dos titulares de direitos, cujas determinações devem ser respeitadas por todos; 03.4 - Outro documento importante do complexo é o REGIMENTO INTERNO, elaborado da mesma forma que a convenção de condomínio acima citada;
04 - CONDOMÍNIOS HORIZONTAIS E VERTICAIS DE FATO E DE DIREITO 04.1 - São necessários (4) quatro os documentos básicos e fundamentais para se ter um condomínio horizontal ou um condomínio vertical: 04.2 - A ¡°Incorporação¡± e a ¡°Instituição de Condomínio¡± elaborada pelos proprietários do terreno ou área, registrada no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de situação do imóvel, conforme o artigo 167, inciso 17) e artigo 176 (livro 02) da Lei Federal nº 6.015/73; 04.3 - A ¡°Convenção de Condomínio¡± que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem , no mínimo, dois terços das frações ideais que compõem o condomínio, registrada no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de situação do imóvel, tudo conforme o artigo 178, inciso III (livro 03) da Lei Federal nº 6.015/73. Ainda salientamos que a citada ¡°Convenção de Condomínio¡± pode ser realizada por requerimento solicitando a anuência do condômino na minuta elaborada, bem como pode ser realizada a sua alteração pelo mesmo procedimento. Os componentes da massa condominial devem responder sim o não no citado requerimento de consulta da minuta de convenção como na alteração proposta; 04.4 - O ¡°Regimento Interno¡± registrado no Cartório de Títulos e Documentos, que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem , no mínimo, dois terços das frações ideais que compõem o condomínio, conforme o artigo 127, parágrafo único da Lei Federal nº 6.015/73;
05 - OBJETO 05.1 - A unidade estrutural da construção está presente nos condomínios verticais. Não existe unidade estrutural das construções nos condomínio horizontais, pois são construções individualizadas; 05.2 - O condomínio horizontal é primeiramente aprovado como loteamento, e as autoridades reguladoras permitem o exame de cada caso, quando tais loteamentos são regulados pela Lei nº 4.591/64, portanto, o novo instituto não surgiu para permitir melhor e mais intenso aproveitamento da área com menor dispêndio de dinheiro. Esta última colocação do novo instituto cabe aos condomínios verticais; 05.3 - As áreas de uso exclusivo dos titulares condôminos nos condomínios horizontais são as áreas das unidades autônomas (lotes); 05.4 - As áreas comuns dos condomínios horizontais são: ruas, vielas, praças, logradouros, áreas de recreio, áreas de reflorestamento, área destinadas ao lazer, áreas institucionais, áreas destinadas a serviços; cujo direito de gozo é comum entre todos os titulares de direito das unidades autônomas, tanto é que a soma de tais áreas são dividas igualmente entre todos, pelo número de unidades autônomas, e estas últimas possuem saída para a via pública diretamente conforme consta do artigo 2º da Lei Federal nº 4.591/764, e com as áreas de uso exclusivo (lotes) formam a chamada fração ideal; 05.5 - As áreas de uso exclusivo dos titulares condôminos nos condomínios verticais são as áreas das unidades autônomas como: apartamentos, salas, conjuntos, lojas, e garagens cujas podem possuir ou não saída diretamente para as vias públicas, e sim por processo de uso comum conforme consta do artigo 2º da Lei Federal nº 4.591/64; 05.6 ¨C As áreas comuns dos condomínios verticais são: jardins, piscinas, sala de jogos, sala de recreação, pátios, elevadores, portaria, muros divisórios do terreno e etc., cujo direito de gozo é comum entre todos os titulares de direito das unidades autônomas, tanto é que a soma de tais áreas são dividas igualmente entre todos os condôminos, formando com as áreas de uso exclusivo a chamada fração ideal; 05.7 - O artigo 2º da Lei Federal nº 4.591/64 trata de duas situações específicas: 05.7.1 - A 1ª (primeira) refere-se às unidades autônomas com saída para a via publica diretamente, cujas características são as dos condomínios horizontais; 05.7.2 ¨C A 2ª (segunda) - refere-se às unidades autônomas com o processo de passagem comum, cujas características são dos condomínios verticais;
06 - GARAGENS NOS EDIFÍCIOS DE APARTAMENTOS 06.1 - Existem unidades autônomas em edifícios de apartamentos (condomínios) verticais, em cujos projetos aprovados pelos órgãos responsáveis constam às unidades chamadas de vagas nas garagens, portanto neste caso, as áreas ideais tipos de construções, são a soma da área do apartamento com a área da vaga na garagem demarcada que pertence ao condômino titular de direito da referida unidade autônoma, ficando claro nestes casos, que as vagas nas garagens não são áreas comuns, são áreas de uso exclusivo, lembrando que as áreas de circulação das garagens citadas, estas sim são áreas comuns; 06.2 - As garagens coletivas nos condomínios verticais, trazem dissensões entre os condôminos, porem a convenção de condomínio nada pode fazer para mudar tal regra. As garagens coletivas são citadas no projeto total aprovado pelos órgãos responsáveis, portanto é parte integrante da "Instituição de Condomínio" do referido edifício (condomínio vertical). Alertamos que o condômino insurgente deu sua formal adesão sem restrições ou ressalvas na instituição e no projeto aprovado quando da compra efetuada, não sendo compelido a comprar, e o referido documento de compra está registrado em Cartório Imobiliário, desta forma só cabe ao condômino insurgente retirar-se do condomínio. Nestes casos nada é a convenção de condomínio ou a Justiça, para conciliarem interesses de condôminos que não sabem o que querem. Pode o síndico consultar os órgãos que aprovaram o projeto e solicitar a demarcação das vagas ou o aumento de tais vagas; 06.3 - As garagens no condomínio horizontal fazem parte da construção efetuada na unidade autônoma (lote), portanto as vagas são critérios adotados por cada proprietário condômino, pois o tamanho da construção não altera a fração ideal e muito menos a quota-parte; 06.4 - Nos edifícios garagens de dois ou mais pavimentos as vagas são consideradas como unidades autônomas de uso exclusivo, com passagem por processo comum, sendo as demais áreas chamadas de áreas comuns, que somadas com as vagas (unidades autônomas), constituem as frações ideais e estas últimas às quotas partes no rateio das despesas condominiais;
07 - DESPESAS DOS CONDOMÍNIOS HORIZONTAIOS E VERTICAIS 07.1 - A Lei nº 4.591/764 faz total e completa justiça, quando em seu artigo 12 diz que as despesas condominiais devem ser rateadas conforme a quota-parte que couber a cada unidade autônoma; 07.2 - Definidas as áreas comuns do condomínio, seja ele vertical ou horizontal, a soma das áreas comuns é dividida pela quantidade de unidades autônomas, cujo resultado é somado com a área de cada da unidade autônoma, resultando um número fracionário que é chamado de fração ideal, ou porcentual que é chamado de quota-parte. As somas das frações ideais devem totalizar 1 (inteiro) e as quotas-partes deve totalizar 100% do condomínio; 07.3 - As variações das frações ideais e quotas-partes estão nas variações das áreas das unidades autônomas (apartamentos, lotes ou vagas), quando umas forem maiores do que as outras e evidentemente variam nestes casos os valores fracionários (fração ideal) e os porcentuais das referidas quotas partes;
08 - TRANFERÊNCIA OU ALIENAÇÃO DE UNIDADES AUTÔNOMAS 08.1 - O artigo 4º da Lei 4.591/64 foi VETADO; 08.2 - Completado pelo Parágrafo único que diz: ¡°A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante com o respectivo condomínio.¡± 08.3 - É conflitante tal artigo e parágrafo, pois se trata de uma unidade autônoma, cujos direitos e obrigações estão perfeitamente caracterizados. Quem recebe créditos ou débitos de taxas condominiais é a unidade autônoma perfeitamente qualificada conforme o parágrafo 1º, artigo 1º da Lei nº 4.591/64, portanto tanto os créditos ou débitos da unidade autônoma são do condômino titular de direitos na posse, e para este último devem ser creditados os valores que houverem ou debitados os valores a serem cobrados. Alertamos que às vezes tais transferências são realizadas por instrumentos particulares ou por decisões judiciais. O síndico diante a Lei não possui obrigação de investigar tais casos, mesmo que a referida Lei lhe impute a obrigação de praticar os atos de defesa dos interesses comuns; 08.4 ¨C Concluindo, não importa quem é o proprietário titular condômino na posse, a este cabe a obrigação de pagar, sendo que a lei lhe faculta o direito de cobrar do condômino antecessor pelo ato recessivo, e mais, é obrigação do adquirente de uma unidade autônoma, verificar os possíveis débitos que a mesma possua com impostos e taxas condominiais;
09 - VERBAS PARA AS DESPESAS CONDOMINIAIS 09.1 - O artigo 24 da Lei Federal nº 4.591/64 é muito claro, as verbas devem ser aprovadas em Assembléia Geral Ordinária, cujas devem prever serviços e obras do ano que se avizinha, sendo responsabilidade do síndico e dela não se deve declinar. Assume o representante passivo e ativo toda a responsabilidade civil e criminal dos atos que pratica; 09.2 - Definida a verba anual a ser gasta, na conservação das áreas comuns do condomínio horizontal ou vertical, a referida verba deve ser dividida em 12 (doze) parcelas rateadas conforme a quota-parte que cabe a cada condômino; 09.3 - A verba anual referida trata-se do planejamento ideal da administração, onde deve estar previsto o fundo de reserva, este último representado em 10% da taxa condominial paga mensalmente, cujo é depositado conta poupança especial diferente e específica, desta forma não haverá oscilação da taxa condominial mensal, e todos os condôminos sabem por antecedência os valores a pagar mensalmente, e se evitarão surpresas desagradáveis para a massa condominial; 09.4 - O referido fundo de reserva está previsto na lei, para atender as dificuldades ou necessidades financeiras urgentes e acidentais, onde a administração do condomínio se socorre para suprir tais débitos de imediato. Como deve ser depositada em conta especial, a necessidade urgente é atendida como empréstimo realizado ao fundo de reserva, e posteriormente deve ser pago ao referido fundo o valor emprestado; 09.5 - Havendo necessidade de uma taxa complementar para os serviços aprovados em assembléia que reúna 2/3 da massa condominial, tais despesas devem ser consideradas como taxa complementar e sempre citada como tal, aprovada na assembléia que a originou;
10 - DA PRESTAÇÃO DE CONTAS 10.1 - A prestação de contas dos condomínios horizontais ou verticais devem ser realizadas mensalmente, por balancetes que reúnam todos os recebimentos do mês como os pagamentos efetuados no mês; 10.2 - As unidades autônomas devem ter uma ficha de créditos e débitos igual aos extratos bancários, relatórios individualizados ou coletivos. Nos relatórios coletivos é maior e mais clara a situação financeira do condomínio. Todos da massa condominial indistintamente teriam acesso à situação financeira atualizada do condomínio, e desta forma se evitariam críticas à administração, onde estaria claro o motivo da não realização dos serviços esperados, ou então definitivamente a inoperância ou procedimento escuso do síndico; 10.3 - O relatório mensal (extrato coletivo) auxilia inclusive o controle da administração, onde mensalmente são lançadas a débito as taxas de condomínio fixa e posteriormente lançados a crédito o seu pagamento. O acumulativo mensal dos créditos e débitos permite a melhor visualização e conferência pelo condômino, das taxas de condomínio pagas e dos débitos cobrados. Na cópia do demonstrativo de taxas condominiais pagas e despesas rateadas, podem estar presentes: o andar ou quadra, o nº do apartamento ou lote, o nome do condômino, o acumulado mensal dos valores creditados, o acumulado mensal dos valores creditados, a área da unidade autônoma, a área comum, a quota parte, a fração ideal, o nº de voto, cujo condômino pode multiplicar a sua quota-parte pelo valor total das despesas constante do balancete mensal, e conferir com o valor debitado no relatório; 10.4 - O extrato coletivo não provoca constrangimento ao condômino inadimplente, e não provoca uma carga maior (críticas, fofocas e suspeição) para a administração do condomínio, portanto não fere direitos aos que não os possui; 10.5 - Entende-se que o condômino inadimplente é uma fase temporária, ao contrário do condômino inadimplente contumaz, sendo a justiça à forma de resolver o problema deste último. O condômino inadimplente merece oportunidades, como por exemplo, à possibilidade de depositar na conta bancária do condomínio valor menor do que a taxa cobrada, cuja cópia do depósito seria entregue para a administração, que fará o lançamento a crédito, pois se entende que as multas e juros devem ser lançados sobre o saldo devedor, situação permitida no extrato coletivo; 10.6 - Alertamos que os condôminos inadimplentes são expressamente punidos com multas e juros, conforme consta da Lei nº 4.591/64, Título I, Capítulo III, não se admitindo interpretação extensiva, por se tratar de norma restritiva de direitos, tudo conforme a Lei e a Revista dos Tribunais; 10.7 - Com o demonstrativo de taxas condominiais pagas e despesas condominiais rateadas, pode o condomínio por intermédio de seu representante legal ou de sua administração eleita e autorizada por assembléia específica, registrar em Cartório de Títulos e Documentos, o saldo negativo da unidade autônoma em nome do titular de direitos na posse. Tal registro se tornado um título executável, se o titular da unidade autônoma for avisado do registro. Tais procedimentos auxiliam as cobranças judiciais, e se o condômino inadimplente for notificado com base o título acima, pode ocorrer acordos que resultam em menores despesas para o condomínio. As despesas Cartorárias correm por conta do condômino inadimplente, que nestes casos só lhe é permito a contestação dos valores cobrados no saldo negativo da unidade autônoma;
11 - DA INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO 11.1 - A constituição dos condomínios horizontais e verticais é regida pelo artigo 7º da Lei Federal nº 4.591/64, que diz: ¡°O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória, no Registro de Imóveis, dele constando: a individualização de cada unidade, sua descrição e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a sua descrição interna da unidade¡± (vide o Provimento CG nº 06/1977 de 23 de junho de 1977 da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo - Registro); 11.2 ¨C È parte integrante da Instituição de Condomínio o seu projeto licenciado e registrado pelos órgãos competentes, bem como o relatório de suas frações ideais sobre o terreno ou área, alertando que a fração ideal é a soma da área da unidade autônoma com a área comum que dela faz parte, portanto faz parte da instituição o relatório das quotas-partes que lhe cabe no rateio das despesas condominiais, que na maioria quase absoluta devem corresponder às suas frações ideais; 11.3 - Alertamos que posteriormente ao registro, as quotas-partes podem ser modificadas pela Convenção de Condomínio;
12. - DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO 12.1 - Após a ¡°Instituição de Condomínio¡± realizada pelo (s) proprietário (s) do terreno ou área, que fornece ao empreendimento os preceitos jurídicos necessários para a boa convivência entre os condôminos, faz-se literalmente com base no Capítulo II, Título I da Lei Federal nº 4.591/64, a ¡°Convenção de Condomínio¡±, onde constam os preceitos determinadas pela maioria, ou seja, pelos 2/3 da massa condominial que assinam a referida convenção de condomínio presentes na assembléia devidamente e especialmente convocada para o fim; 12.2 - É importante ¡°atentar¡± para o parágrafo 2º do artigo 9º da Lei Federal nº 4.591/64 que diz: ¡°Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas¡¯ de titulares de direitos que representem, no mínimo, dois terços das frações ideais que compõem o condomínio¡±; 12.3 ¨C Exige a Lei a Convenção de Condomínio escrita no livro de atas com as assinaturas de no mínimo 2/3 da massa condominial, e após as referidas assinaturas o encerramento da ata da assembléia específica que a convocou; 12.4 ¨C Não pode ser de outra forma, porque pode representar a vontade de um único participante, ou de um grupo deles, e se assim for, fica demonstrado a intenção escusa que induziu os leigos, e com certeza haverá dificuldades para modificá-la; 12.5 ¨C A melhor forma de se modificar a convenção de condomínio é o procedimento constante do Provimento CG nº 10/2004 da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, ou seja, por requerimento enviado aos condôminos, diante da dificuldade de se reunir os 2/3 requeridos pela Lei, com base em uma minuta elaborada, e juntamente com esta citada minuta, em assembléia, devem ser conferidas as respostas, para que a minuta e respostas sejam registradas juntamente; 12.6 ¨C Conclusões: 12.6.1 - A Convenção de Condomínio quando realizada em assembléia especialmente convocada para o fim, na ata da referida assembléia deve ser transcrito a convenção aprovada, e logo após a transcrição deve ser assinada pelos condôminos que a aprovaram, sendo que os as unidades autônomas dos titulares condôminos presentes devem ser perfeitamente qualificadas com o nome do titular de direito, conforme o parágrafo 1º, artigo 1º da Lei Federal nº 4.591/64, ou não terá valor jurídico algum, e será considerada vontade individual ou de grupos; 12.6.2 ¨C Quando a convenção de condomínio for realizada por requerimento com resposta assinada, onde deve constar também a unidade autônoma qualificada e com o nome do proprietário titular de direitos (nunca assinado por procuradores ou terceiros), deve fazer parte da minuta que foi aprovada, sendo registrada a minuta juntamente com as assinaturas dos que aprovaram a referida convenção de condomínio;
13. - DO REGIMENTO INTERNO 13.1 - O ¡°Regimento Interno¡± é realizado conforme a Lei Federal nº 4.591/64, artigo 9º, parágrafo 3º, letra m), e deve constar da Convenção de Condomínio aprovada, o quorum para aprovação do referido regimento; 13.2 - O Regimento Interno é registrado no Cartório de Títulos e Documentos, com as assinaturas dos proprietários titulares de direitos condôminos conforme o quorum previsto na Convenção de Condomínio, pois é também um documento contratual, portanto deve conter as assinaturas dos proprietários condomínios titulares de direitos o aprovou, conforme o artigo 127, parágrafo único da Lei Federal nº 6.015/73 (Registro); 13.3 ¨C Os mesmos procedimentos adotados nos itens 12.6.1 e 12.6.2, devem ser adotados na confecção do Regimento Interno, pois não terá valor jurídico algum, e será considerada vontade individual ou de grupos; 13.4 - Pelos procedimentos a serem adotados e requeridos pela lei, entende-se que a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno, são contratos e devem ser assinados pelos 2/3 dos proprietários condôminos titulares de direitos que o aprovaram;
14 ¨C PROVIMENTO CG nº 10/2004 14.1 - Os chamados condomínios horizontais irregulares por diversos motivos, receberam da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça mais uma oportunidade de buscarem a sua regularização, porem, primeiramente necessitam enquadrarem a administração do condomínio perfeitamente na Federal nº 4.591/64, antes de buscarem a sua regularização pelo Provimento CG nº 10/2004 de 27 de abril de 2004, e submeterem-se ao exame dos órgãos constantes do referido Provimento por intermédio da Corregedoria Permanente da Comarca de situação do empreendimento;
15 - SEGURO OBRIGATÓRIO DOS CONDOMÍNIOS 15.1 - Existem diferenças entre o condomínio horizontal e o condomínio vertical, pois a Lei Federal nº 4.591/64, Título I, Capítulo IV, obriga a massa condominial a realizar o ¡°seguro contra incêndio ou outros sinistros, que causem a destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio¡±. Nos condomínios horizontais as unidades autônomas possuem quintal e jardim, e são realmente isoladas sendo seu risco diferente. Nos condomínios verticais as unidades autônomas são separadas por paredes, pisos ou tetos, se destruída a parede de um se está destruindo a parede do outro e assim por diante, desta forma possui outro risco; 15.2 - Para que não se cometam injustiças, o referido prêmio deve ser rateado conforme o tamanho da área ocupada pelo apartamento ou pela residência (unidades autônomas), atentando-se para a fração ideal e a quota parte; 15.2.1 ¨C O valor total do prêmio deve ser dividido pelo valor total das áreas construídas, onde teremos o valor por m², que será multiplicado pelo valor da área construída de cada unidade autônoma; 15.2.2 - Os prêmios das construções existentes nas áreas comuns são rateados pela fração ideal; 15.2.3 - Desta forma teremos com justiça o valor que deve ser pago pela unidade autônoma, sendo a soma do item 15.2.1 com o item 15.2.2;
16 - CONDOMÍNIOS E INCORPORAÇÕES 16.1 ¨C Em 16 de dezembro de 1964 entrou em vigor a Lei Federal nº 4.591, que ¡°Dispõe sobre condomínio em edificações e suas incorporações imobiliárias¡±; 16.2 ¨C Em 28 de fevereiro de 1967 entrou em vigor o Decreto-Lei Federal n 271, que ¡°Dispõe sobre loteamento urbano, responsabilidade do loteador, concessão de uso e espaço aéreo e dá outras providências¡±, sendo que em seu artigo 3º dizia: ¡°Aplica-se aos loteamentos a Lei nº 4.591 de 16 de dezembro de 1064, equiparando-se o loteador ao incorporador, os compradores de lotes aos condôminos e as obras de infra-estrutura à construção da edificação.¡±; 16.3 ¨C Em 19 de dezembro de 1979 entrou em vigor a Lei Federal nº 6.766, cancelando parte do Decreto-Lei Federal nº 271, permanecendo os artigos 5º ao 8º; 16.4 ¨C Os condomínios registrados até 18 de dezembro de 1979, que apresentaram problemas em seus registros e foram cancelados, e atualmente são beneficiados pelo Provimento CG nº 10/2004; 16.5 ¨C Portanto a Lei Federal nº 4.591/64 rege os condomínios horizontais e verticais com suas incorporações, desta forma os projetos e memoriais que autorizaram as suas instalações, são parte integrante da Instituição de Condomínio, cuja instituição não se pode mudar, se não houver provas que os condôminos insurgentes foram compelidos a comprar. Alertamos que na compra deram sua formal e total adesão sem restrições ou ressalvas na instituição registrada, portanto nada se pode mudar com relação à instituição, aos projetos e memoriais, sem o consenso da massa condominial e dos órgãos que aprovaram tais projetos e memoriais, fornecendo as licenças de instalações;
17 - INVASÃO DE ÁREA COMUM 17.1 ¨C Qualquer condômino que invadir a área comum de um condomínio, para transformá-la em caráter exclusivo, é motivo bastante para o síndico intentar uma ação de reintegração de posse em nome do condomínio, sem receio, dó ou piedade, pois este tipo ou espécie de condômino, sempre trará problemas para a massa condominial; 17.2 ¨C A utilização de qualquer espaço comum mesmo em caráter provisório, ofende a Lei, a instituição e a convenção de condomínio, cujas assembléias não possuem poderes para autorizar tal diante a lei;
18 ¨C ALTERAÇÃO DA DESTINAÇÃO CONDOMINIAL 18.1 ¨C Os órgãos públicos que forneceram a licença de instalação do empreendimento, cujos processos determinaram o uso do condomínio, portanto somente tais órgãos podem mudar a destinação do condomínio, ou seja, o uso do referido, e não cabe a massa condominial decidir mesmo que seja por unanimidade; 18.2 - Cabe sim ao representante legal do condomínio, quando houver unanimidade quanto ao seu uso, contestar no órgão que expediu a licença de funcionamento o uso inadequado, como por exemplo: o uso por bares ou boates; 18.3 ¨C Se o uso pelo condômino ou locatários está causando transtornos aos demais da massa condominial, deve o representante legal em Juízo promover uma ação com base no artigo 19 da Lei Federal nº 4.591/64, pois o referido uso: não está de acordo com as normas de boa vizinhança, e não está sendo usada a parte e coisa comum, de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, colocando obstáculos ou embaraços ao bom uso das mesmas partes por todos;
19 - HORÁRIO DE FUNCIONAMENTO 19.1 ¨C O horário de funcionamento de um condomínio é de 24 horas no dia, qualquer outro horário tolhe a liberdade dos condôminos, desta forma, pode o Regimento Interno determinar o fechamento das portas do condomínio, desde que o condomínio possua porteiros de plantão para abri-las quando solicitado por condôminos residentes;
20 ¨C DEVERES E RESPONSABILIDADES DOS CONDÔMINOS 20.1 ¨C Quando a massa condominial e seu representante legal respeitarem o artigo 24 da Lei Federal nº 4.591/64, que diz: "Haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatos.¡±, deve o condômino concorrer para as despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a sua quota-parte que lhe couber no rateio das referidas despesas condominiais; 20.2 ¨C O parágrafo 2º do artigo 1º da Lei Federal nº 4.591/64, diz: ¡°A cada unidade caberá. Como parte inseparável, uma fração ideal do terreno (área) e coisas comuns expressa sob a forma decimal ou ordinária¡±, sendo que alguns autores que escrevem sobre a matéria concordam, inclusive com o conteúdo do parágrafo 3º, artigo 9º da Lei Federal nº 4.591/64, portanto, se a quota-parte é a fração ideal expressa em decimal, esta última faz parte integrante da Instituição de Condomínio, projetos e memoriais, e nesta última os condôminos nas compras das unidades autônomas deram suas formais adesões sem ressalvas ou restrições, e a Convenção de Condomínio não possui competência para fixar a quota-parte no rateio das despesas condominiais de cada unidade autônoma, se não houver consenso da maioria absoluta; 20.3 ¨C Em caso de locação, no contrato da locação da unidade autônoma, deve constar quem pagará as despesas condominiais, e assim está assegurado os direitos do locatário, desta forma os recibos e taxas condominiais, devem ser sacadas em nome do locador condômino titular de direitos da unidade autônoma, pois a responsabilidade condominial não pode ser transferida, mesmo com a autorização do referido condômino titular de direitos; 20.4 ¨C O artigo 19º da Lei Federal nº 4.591/64, diz: ¡°Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outras, ás normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns, de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos¡±; 20.4.1 ¨C As obras e serviços urgentes atinentes à segurança da edificação nos condomínios verticais, devem ser realizadas pelo fundo de reserva, bem como as obras nas áreas comuns; 20.4.2 - Outras obras e serviços que envolvam a massa condominial principalmente nos edifícios de apartamentos (condomínios verticais), devem ser aprovadas por unanimidade pela massa condominial; 20.4.3 - As obras e serviços nas edificações das unidades autônomas (lotes) nos condomínios horizontais, estruturais, internas e externas, são de responsabilidade e realizadas conforme a conveniência do condômino titular de direitos, salvo as obras realizadas nas áreas comuns; 20.4.4 ¨C Cabem responsabilidades civil e criminal de orientação e fiscalização na atuação do síndico, nas obras e serviços comuns realizados no condomínio, ao Conselho Consultivo como expresso está no artigo 23 da Lei Federal nº 4.591/64, que diz: ¡°Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 (dois) anos, permitida a reeleição¡±. O referido Conselho Consultivo sem responsabilidades perante a lei, o torna inoperante, inócuo, irresponsável, ficando a mercê de síndicos da mesma espécie, caráter e formação, portanto, deve constar da convenção de condomínio as atribuições específicas do Conselho Consultivo;
21 ¨C TRANSPARÊNCIA DA ADMINISTRAÇÃO 21.1 ¨C O condômino inadimplente está sujeito ao Capítulo III, Título I da Lei Federal nº 4.591/64, cujas penalidades estão exaradas na referida lei, e a mesma não admite extensão das referidas penalidades. O condômino inadimplente possui direitos e a sua inadimplência possui o porquê, que deve ser esclarecido pelo Conselho Consultivo; 21.2 ¨C As massas condominiais possuem direitos, que se somados superam os dos condôminos inadimplentes, desta forma entendemos que nas prestações de contas mensais realizadas pelo síndico ou administradora (autorizada pela assembléia que elegeu o referido síndico), deve emitir relatórios mensais conjuntos de todas as unidades autônomas qualificadas com o nome do condômino titular de direitos, para que se tenha a transparência tão desejada, onde deve constar a soma dos créditos (taxas pagas), a soma dos débitos (rateio das despesas) e o saldo se negativo ou positivo, pois os saldos negativos são receitas futuras, que cabe a massa condominial fiscalizar e cobrar da administração as atitudes convenientes, ou então os condôminos ficarão aos critérios estabelecidos pelos síndicos ou administradores, que normalmente deixam suspeitas;
22 ¨C ASSEMBLÉIAS GERAIS 22.1 ¨C O artigo 24 da Lei Federal nº 4.591/64, diz: ¡°Haverá anualmente, uma assembléia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação o conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas¡±; 22.2 ¨C Como se pode verificar existe detalhes a atentar importantes no que está exarado no artigo 24 da Lei Federal nº 4.591/64. Um dos detalhes importantes é o fato da obrigatoriedade da Assembléia Geral Ordinária ser realizada 1 (uma) vez por ano, outro detalhe importante é a convocação pelo síndico, que assume total e completa responsabilidade sobre a obrigatoriedade da convocação, cujo deve assinar o edital de convocação, e ainda a Ordem do Dia, que em cuja deve constar em 1º lugar: ¡°aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio (anual), compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas¡±. Os Editais de Convocação da Assembléia Geral Ordinária em pauta, devem estar com os seus originais assinados pelo síndico, e as cópias distribuídas, afixadas e publicadas conforme a convenção de condomínio. O não atendimento ao acima colocado é um ato desastroso que traz conseqüências imprevisíveis para a massa condominial, cujo ato cabe recurso para a assembléia, convocada pelo interessado, conforme parágrafo 3º do artigo 22 da Lei Federal nº 4.591/64; 22.3 ¨C Não havendo o Quorum estimado pela Convenção de Condomínio para a instalação da referida Assembléia Geral Ordinária anual, não pode ser instalada ou transformada em Assembléia Geral Extraordinária, por causa do Edital e da lei, nada poderá ser decidido nesta data em que deveria ser realizada. Se a Assembléia Geral Ordinária não se instalar, a Ordem do Dia pode ser consultada por escrito (requerimento), principalmente no que se refere às verbas para as despesas anuais, com o retorno da aprovação ou não do condômino, alem do que o síndico pode e deve buscar o artigo 27 da Lei Federal nº 4.591/64, que diz: ¡°Se a assembléia não se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe compete, 15 (quinze) dias após o pedido de convocação, o juiz decidirá a respeito, mediante requerimento dos interessados¡±. Deve-se ficar alerta com algo importante exarado no artigo 27 acima citado: ¡°o artigo 27 da Lei federal nº 4.591/64, não fala na proposição de uma ação e sim em requerimento dos interessados, que deve ser assinado e protocolado na distribuição do Fórum, cujo procedimento é rápido e resolutivo¡±; 22.4 ¨C ¡°Nas Assembléias Gerais os votos serão proporcionais às frações ideais¡±, portanto o proprietário condômino de duas ou mais unidades autônomas, terá direito a dois ou mais votos nas assembléias. O proprietário condômino não terá direito a voto pela grandeza (tamanho) de sua fração ideal, é por unidade autônoma, conforme o parágrafo 3º do artigo 24, da Lei nº 4.591/64; 22.5 ¨C O artigo 25 da Lei Federal nº 4.591/64, diz: ¡°Ressalvado o disposto no parágrafo 3º do artigo 22 da Lei Federal nº 4.591/64, poderá haver assembléias gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto, no mínimo, sempre que exigirem os interesses gerais¡±; 22.6 ¨C Não existe na Lei a instalação de Assembléias Gerais Extraordinárias com a presença de qualquer número de condôminos. O quorum sempre será o da lei ou o que está estipulado na Convenção de Condomínio registrada. O edital deve ser transcrito no livro ata integralmente na forma que foi publicado. A ordem do dia (matérias) deverá ser seguida na assembléia conforme a ordem que se apresenta no edital; 22.6 ¨C Nula é a convocação (edital) que não comporte o dia, a hora da 1ª e 2ª convocação se houver (quorum), o quorum de instalação da assembléia conforme a Convenção ou a lei e a ordem do dia por descrição crescente; 22.7 ¨C Como é curial, não pode nas Assembléias Gerais dos Condôminos conter em seu Edital de Convocação a Ordem do Dia com ¡°assuntos gerais¡±, pois os direitos dos condôminos não podem ser surpreendidos com temas suscitados durante o transcorrer da assembléia, sem tempo para a reflexão sobre os mesmos; 22.8 - Nas Assembléias Gerais dos Condôminos, só podem participar os proprietários condôminos titulares de direito na posse da unidade autônoma, procuradores com procurações assinadas e firma reconhecida do proprietário condômino titular de direitos na posse. Os inquilinos podem participar se tiverem procuração assinada com firma reconhecida conforme acima, ou tal autorização esteja exarada no contrato de locação; 22.9 ¨C Os inadimplentes são obrigados pela lei a atender as imposições das Assembléias Gerais dos Condôminos, portanto, a própria lei não permite que a massa condominial imponha restrições de participação dos inadimplentes nas referidas Assembléias. O condomínio e seu representante legal não podem impor ao condômino inadimplente a extensão das penalidades existentes no Capítulo III, Título I da Lei Federal nº 4.591/64; 22.10 ¨C As Assembléias Gerais dos Condôminos devem ser convocadas com um prazo mínimo de 60 dias a contar da distribuição, afixação e publicação dos editais, pois a massa condominial não pode ser surpreendida com temas da Ordem do Dia, que exigem reflexão quando a sua aprovação ou não;
23 ¨C NULIDADES DAS ASSEMBLÉIAS GERAIS DOS CONDÔMINOS 23.1 ¨C Devem ser impugnadas as deliberações das Assembléias Gerais dos Condôminos, que contiverem o que abaixo segue: 23.1.1 ¨C Modificação do critério do rateio de despesas condominiais prevista na Lei ou na Convenção, sem a concordância da maioria citada no artigo 9º da Lei Federal nº 4.591/64; 23.1.2 ¨C Deliberações tomadas sem a convocação prévia dos condôminos, dentro do prazo legal; 23.1.3 ¨C Deliberações que são ou se tornem lesivas aos direitos dos condôminos às coisas e serviços comuns; 23.1.4 ¨C Deliberações tomadas por maioria inferior à exigida em lei ou na convenção; 23.1.5 ¨C Deliberações que não privem o direito do voto, mas impedem a intervenção do condômino da discussão para expor suas opiniões sobre a matéria em pauta; 23.1.6 ¨C Deliberações que exoneram condôminos de contribuir para as despesas relativas às coisas comuns; 23.1.7 ¨C Deliberações com mais de um sentido ou com falhas, faltas ou omissões;
24 DO SÍNDICO - DO SUBSÍNDICO - DO ZELADOR 24.1 ¨C Possuindo o condomínio horizontal ou vertical, Instituição de Condomínio registrada no livro 02 do Cartório Imobiliário da Comarca de situação do imóvel, conforme o artigo 167, inciso I, número 17) e artigo 176, da Lei Federal nº 6.015/73 e a Convenção de Condomínio registrada conforme o artigo 178, inciso III da referida Lei, a Lei Federal nº 4.591/64, artigo 22 é clara e diz: "Será eleito na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder a 2 (dois) anos, permitida a reeleição"; 24.2 ¨C Compete ao síndico eleito conforme acima colocado, o que consta das letras do parágrafo 1º, artigo 22 da Lei 4.591/64, abaixo citadas: a) representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites da atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção; b) exercer a administração interna da edificação ou conjunto de edificações (áreas comuns), no que respeita à vigilância, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessem a todos os moradores; c) praticar os atos que lhe atribuírem as Leis, a Convenção e o Regimento interno; d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno; e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembléia; f) prestar contas à assembléia dos condôminos; g) manter guardada durante o prazo de 5 (cinco) anos, para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio; 24.3 ¨C A prestação de contas citada na letra f) do artigo 22 da Lei 4.591/64 acima citada com referência a contábil, é desnecessária se a prestação de contas forem realizadas mensalmente por intermédio de balancetes e anual por intermédio do seu balanço (resumo), evidentemente se ratificada na assembléia; 24.4 ¨C O subsíndico é eleito conforme o parágrafo 6º do artigo 22 da Lei nº 4.591/64, cujas atribuições são fixadas pela Convenção, e ainda substitui o síndico no seu impedimento; 24.5 ¨C O zelador é empregado contratado do condomínio, fiscaliza e orienta todos os serviços que interessam à massa condominial, recebendo e atendendo os condôminos, os visitantes e as autoridades em geral, está última atribuição é executa a pedido do síndico e na sua ausência;
25 ¨C UNIDADES CONTÍGUAS 25.1 ¨C Os proprietários condôminos titulares de direito de duas unidades autônomas contíguas de um mesmo edifício, podem ligá-las, desde que sejam autorizados pelos órgãos que forneceram a Licença de Instalação do empreendimento, e se tais ligações não comprometerem as estruturas do edifício, porem, tais unidades autônomas permanecem com a mesma fração ideal e quotas-partes. Os serviços devem ser autorizados pelos órgãos competentes que forneceram a Licença de Instalação do referido empreendimento, e não pela massa condominial;
26 - COLOCAÇÃO DE LETREIROS OU CARTAZES 26.1 ¨C As fachadas de um condomínio vertical pertencem à área comum, desta forma não pode ser utilizada se não houver consenso da massa condominial. Este é um assunto que deve ser previsto no Regimento Interno, no qual se constam as multas quando houver o abuso;
27 - CONTRIBUIÇÕES PARA INOVAÇÕES 27.1.As inovações nas áreas comuns de um condomínio horizontal ou vertical são onerosas, porém em certos casos, podem trazer algum lucro que seria usado para abater despesas condominiais. As inovações já existentes já foram examinadas pela 13ª Câmara Civil do Tribunal de Justiça, conforme consta da Apelação nº 249.604-2, cuja r. decisão deixa muito claro que deve prevalecer à vontade da maioria e nunca à vontade de um ou da minoria. Consta também da r. decisão: ¡°Quem deseja impor regras ou não admite pequenos deslizes terá de morar em casa, de preferência bem isolada, pois a convivência com terceiros será sempre difícil¡±;
28 ¨C MODIFICAÇÕES INTERNAS DAS UNIDADES AUTÔNOMAS 28.1 ¨C Nas unidades autônomas dos condomínios horizontais, já foi deixado muito claro que tais unidades são os lotes, portanto as construções internas no lote, os jardins e quintais, são de completa responsabilidade do condômino proprietário, o que não ocorre nos condomínios verticais. Qualquer modificação da estrutura interna de uma unidade autônoma situada em um condomínio vertical, deve ser aprovada pelos órgãos técnicos competentes que forneceram a licença de instalação do edifício, mesmo como exemplo: transformação de teto em terraço de unidade situada no último andar e outros;
29 ¨C UTILIZAÇÃO DE ELEVADORES
29.1 ¨C No condomínio vertical, os elevadores e as escadarias ligam áreas comuns situadas em andares superiores ao térreo, e os elevadores são partes integrante de toda a estrutura, os condôminos que possuem unidades autônomas situadas no térreo do edifício, não foram compelidas a comprá-las no andar térreo, comprado-as deram suas formais adesões sem restrição ou ressalvas ao que foi instituído e no seu projeto, portanto, não poderá ser dispensada a cobrança da quota-parte das manutenções e de todas as despesas concernentes aos elevadores, porem, se tal propositura for solicitada pelos condôminos proprietários de unidades autônomas situadas no andar térreo, a decisão é da massa condominial, com a decisão assinada pelos 2/3 dos condôminos;
30 ¨C ANIMAIS DOMÉSTICOS 30.2 ¨C Os animais domésticos devem ser disciplinados pelo Regimento Interno, que tem poderes para multar os abusados, sendo decisão soberana quando aprovado pela maioria. Existem órgãos específicos na área de proteção dos animais e correlatos, que devem ser procurados pelo síndico, quando este último não for omisso, e se não resolvido com o relatório ou cópia da multa ingressar em Juízo. Quando a lei fala em tolerância, se refere a tolerar o próximo, relação de seres humanos para com seres humanos e não seres humanos para com seres humanos intermediados por animais domésticos; 30.2 ¨C Os animais domésticos nos condomínios horizontais mantidos por alguns condôminos que dizem amá-los, são toleráveis desde que o Regimento interno discipline a matéria, cujo entendimento é variável de condomínio para condomínio. Sempre é bom salientar que, o condômino que possui em sua unidade autônoma isolada animais domésticos porque os ama, deve ter condições de mantê-los e principalmente amarem em primeiro lugar o ser humano seu vizinho, não trazendo transtornos e muito menos provocando dissidências, como por exemplo: ama os cães e não cuida dos mesmos, permitindo que defequem nas áreas comuns, e não se preocupam em limpar, dizendo que a obrigação é do síndico, provocando que o referido procure os serviços repreensivos da prefeitura. Ama os gatos e não cuida dos mesmos, permitindo que defequem nas unidades autônomas vizinhas, e não se preocupam em limpar, provocando que o seu vizinho mal amado procure os serviços repreensivos da prefeitura. Animais domésticos são problemas da à saúde pública; 30.3 ¨C Os animais domésticos nos condomínios verticais podem trazer ou trazem problemas de saúde para os condôminos, perturbam o ambiente e provocam dissidências. Deve-se levar em conta que os condomínios verticais (unidades autônomas - edifícios de apartamentos, edifícios comerciais, edifícios garagens), são empreendimentos para o uso do ser humano, nas suas atividades comerciais ou como residências e não são de uso misto ser humano com animais domésticos. O condômino que compra uma unidade autônoma nos edifícios supra citados, as compra com um único objetivo, que é o de residir e usar com seus familiares, desta forma, não é tolerável que venha a impor outra destinação a compra efetuada, ou seja, o uso misto;
31 - O OSUCAPIÃO DAS ÁREAS COMUNS 31.1.- As áreas comuns existentes nos condomínios verticais e horizontais, pertencem conforme a Lei 4.591/64 às unidades autônomas, e são partes integrantes das frações ideais do terreno ou área em que se situam tais condomínios, sendo que as mesmas não possuem localização dentro do terreno ou área. Não é matéria da Convenção de Condomínio, é matéria atinada a Instituição de Condomínio, porem, a lei é clara na ação de usucapião de terras particulares: ¡°O autor, expondo na petição inicial o fundamento do pedido e juntando planta do imóvel, requererá a citação daquele em cujo nome estiver registrado o imóvel usucapiendo, bem como dos confinantes e, por edital, dos réus em lugar incerto e dos eventuais interessados, observando a determinação pelo juiz, do prazo, que variará entre 20 (vinte) e 60 (sessenta) dias, correndo da data da primeira publicação¡±, portanto se a área comum é de propriedade exclusiva de um condômino titular de direito da unidade autônoma a que pertence, e tal área comum não possui localização específica, está diluída no total da área comum do condomínio, não possuindo confrontantes, como será requerido a citação em cujo nome estiver registrado o imóvel (área comum) ? 31.2 ¨C È abuso de poder ou parcialidade? 31.3 ¨C Deve o Juiz mandar citar toda a massa condominial individualmente, desta forma não existem conflitos, só existe a necessidade de se respeitar às leis. Atentando-se que o condômino possui uma área comum (porcentual ou fracionária), que foi somada a área da unidade autônoma, e resultou na fração ideal, cuja área comum não possui confrontações ou delimitações; 31.2 ¨C Alertamos os incautos, que os órgãos que autorizam e fiscalizam a instalação dos condomínios horizontais, não expedem licenças de instalação de condomínios, como exemplo: a licença de instalação de um condomínio horizontal, chama-se Licença de Instalação de Loteamento que pode estar sob a égide ou não da Lei Federal nº 4.591/64, desde que no processo do órgão que expediu exista o pedido e a autorização. Na referida licença constam às áreas comuns das frações ideais, como: ruas, vielas, praças, logradouros públicos e etc., portanto as áreas comuns são consideradas públicas, e quando do registro do empreendimento passam automaticamente para a propriedade do município, pois são vias diretas de acesso público para as unidades autônomas (lotes), portanto, o juiz além da citação individual de toda a massa condominial, deve citar a Prefeitura Municipal de situação do imóvel. Como é curial a mesma situação se apresenta para os condomínios verticais, pois ainda envolve a modificação do projeto aprovado e da licença expedida, alertando que tal situação é matéria da Instituição de Condomínio no terreno ou área, e que o autor quando da compra, deu sua total anuência sem restrições ou ressalvas sobre as condições expostas; 31.3 ¨C Alertamos mais, sobre o que diz o artigo 3º da Lei Federal nº 4.591/64: ¡°O terreno em que se levantam a edificação ou conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes internas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino¡±;
32 ¨C INOVAÇÕES EM VAGA DE GARAGEM 32.1 ¨C Nos condomínios horizontais as garagens estão dentro das unidades autônomas (lotes), às vezes na mesma estrutura da residência construída, ou então construídas separadamente nos jardins ou quintais, portanto a unidade autônoma é o lote, e qualquer inovação dentro do lote (unidade autônoma) é de conveniência do condômino titular de direitos; 32.2 ¨C Nos condomínios verticais as garagens podem ser coletivas, e daí serem consideradas como área comum, ou demarcadas e estarem ligadas à unidade autônoma, constante do projeto aprovado e da escritura da referida unidade, possuindo demarcação e número de identificação; 32.3 ¨C Nos edifícios garagens a vaga é considerada como unidade autônoma demarcada e delimitada; 32.4 ¨C As inovações devem ser matérias disciplinadas pelo Regimento Interno, e pela maioria da massa condominial, pois tais inovações introduzidas são de caráter provisório, podendo ser modificadas a qualquer tempo;
33 ¨C EXCLUSÃO DE CONDÔMINO 33.1 ¨C O condômino de comportamento censurável, quando não insuportável, cuja presença no condomínio constitui sério entrave à tranqüilidade para a massa condominial, deve o síndico registrar o Boletim de Ocorrência na delegacia de polícia da Comarca e Bairro onde se situa o condomínio, podendo prosseguir se a medida não surtiu efeito, requerendo em Juízo a interdição do condômino;
34 ¨C APARELHOS ATMOSFÉRICOS E SEGURANÇA 34.1 ¨C Tais matérias são tratadas pelo Regimento Interno, onde se pode ter alterações mais constantes conforme a vontade da massa condominial. A lei Federal nº 4.591/64 não permite a alteração da fachada do edifício. Tais alterações podem ser realizadas na parte interior das portas e janelas, porem se assim não for possível, quando o bem estar e a segurança exigirem a colocação de aparelhos atmosféricos e peças de segurança, o síndico e o conselho consultivo, devem realizar estudos e apresentá-los na assembléia geral dos condôminos competente para a aprovação ou não, fundamentado com o pedido do condômino; 34.2 ¨C Se o pedido do condômino for rejeitado pela Assembléia Geral dos Condôminos, pode o condômino como recurso apelar para a Justiça, com base no estudo apresentado pelo síndico e conselho consultivo;
35 ¨C RESERVA DO INCORPORADOR PARA EXPLORAÇÃO DE ANÚNCIOS COMERCIAIS 35.1 ¨C A Lei Federal nº 4.591/64, artigo 3º é muito clara, quando diz: ¡°O terreno em que se levantam a edificação ou conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes internas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino¡±, portanto, qualquer inserção, em contrato ou na Convenção de Condomínio, de cláusula de reserva para o incorporador, é nula de pleno direito;
36 ¨C AQUISIÇÃO DE UNIDADES AUTÔNOMAS PELO CONDOMÍNIO 36.1 ¨C Os condomínios horizontais e verticais, não são pessoas jurídicas: indústria, comércio ou prestadores de serviços, não possui personalidade jurídica para adquirir unidades autônomas; 36.2 ¨C O que consta no artigo 63, parágrafo 3º da Lei Federal nº 4.591/64, é referente ao Título II ¨C Das Incorporações da Lei acima citada, e especificamente do Capítulo IV - Das Infrações que são aplicadas aos compradores de unidades autônomas quando da incorporação, e somente o condomínio pode adquirir unidades autônomas na hipótese prevista no artigo 63 acima citado; 36.3 ¨C Pode o condomínio comprar unidades autônomas na hipótese do parágrafo 3º, se houver consenso da massa condominial em assembléia convocada para especificamente tal negócio;
37 ¨C FURTOS EM CONDOMÍNIOS 37.1 ¨C O condomínio, o síndico e os funcionários, não respondem por furtos praticados dentro do terreno ou área dos referidos condomínios, porque, vivem em função das condições que lhes são oferecidas pela massa condominial; 37.2 ¨C São de responsabilidade do condomínio e do síndico, as obrigações exaradas no Capítulo IV, Título I, da Lei Federal nº 4.591/64 ¨C Seguro Obrigatório; 37.3 ¨C Se a massa condominial estiver realmente preocupada com roubos dentro dos terrenos ou áreas dos condomínios horizontais e verticais, deveria recorrer a seguros; 37.4 ¨C Só assume o condomínio responsabilidade sobre os furtos, se ficar comprovado que o funcionário cometeu erro ou desatenção em suas atividades, permitindo o roubo;
38 ¨C VAGAS EM GARAGEM 38.1 ¨C Nos edifícios de apartamentos, edifícios comerciais e edifício garagens, suas construções foram aprovadas pelos órgãos públicos que autorizaram, orientaram e fiscalizaram tais empreendimentos, desta forma nada é a convenção de condomínio para autorizar o uso da vaga por mais de um veículo, pois a carga projetada sob o terreno e as estruturas são limitadas, portanto os condôminos não possuem competência para autorizar ou permitir o uso da vaga da garagem por mais de um veículo, mesmo sendo no andar térreo;
39 ¨C VAGAS INDETERMINADAS NAS GARAGENS 39.1 ¨C Nenhum órgão público que aprova e determina o uso da garagem, iriam deixar de colocar no projeto ou memorial a quantidade de vagas de um espaço determinado em um edifício, ou então o direito do uso da vaga consta do contrato de venda e compra ou da escritura, portanto, a convenção de condomínio não possui competência para aumentar tais vagas, e muito menos usar o artifício da utilização de rampas e corredores por manobristas contratados. Tal prática necessita de uma atitude enérgica do síndico contra o manobrista, pois também nada é o manobrista para determinar vagas em garagens; 39.2 ¨C Diante do problema o juiz pode após ouvir os órgãos competentes que aprovaram a edificação, e determinar a demarcação das vagas nas garagens, sem comprometer a edificação;
40 ¨C COBRANÇAS CONDOMINIAIS ATRAVÉS DE TÍTULO 40.1 ¨C A cobrança de dívidas condominiais, através de saque de letra de câmbio, contraria a lei cambial, uma vez que não se cuida de dívida líquida e certa, mas passível de discussão em processo regular de conhecimento; 40.2 ¨C Alguns autores entendem que as dívidas condominiais podem ser em determinado tempo, registradas em Cartório de Títulos e Documentos, com conhecimento do titular condômino, pois são dívidas que recaem sobre a unidade autônoma, não importando no primeiro momento, quem seja o titular condômino na posse e devedor, desta forma estará garantida por título executável a dívida da unidade autônoma; 41 ¨C DA PENHORA CONTRA OS CONDÔMINOS 41.1 ¨C O condomínio não é pessoa jurídica, mas possui capacidade judiciária, desta forma, a penhora nas ações de cobranças pode recair sobre o condomínio que está sendo executado por credores, e quando houver a necessidade de penhorar bens para que a execução tenha curso regular, a penhora recai sobre as reservas financeiras do condomínio, mas se elas se mostrarem insuficientes, tal penhora deve recair sobre as unidades autônomas (Supremo Tribunal Federal ¨C RE 70.581/64);
42 ¨C LIMITAÇÕES NAS ÁREAS DE LAZER DE VISITANTES E CONVIDADOS 42.1 ¨C A matéria deve ser regulamentada pelo Regimento Interno. A Convenção de Condomínio limita-se a regulamentar a forma e o modo da boa convivência entre os condôminos nas letras do parágrafo 3º, artigo 9º da Lei Federal nº 4.591/64, cuja não deve ser entulhada com matérias que não as exaradas. O Regimento interno se registrado é do conhecimento de todos os condôminos, pode aplicar multas aos abusados que extrapolam, prejudicando os direitos dos demais;
43 ¨C CONVENÇÃO E REGIMENTO INTERNO OMISSOS 43.1 ¨C A Convenção de Condomínio e o Regimento Interno possuem características contratuais, para a vida em comum, e são documentos elaborados pelos condôminos, portanto tais documentos não são omissos. Omissos são os condôminos que elaboraram e os que assumiram a Convenção de Condomínio e o Regimento interno, desta forma indistintamente e sem privilégios nada se pode fazer o que não esteja previsto nos documentos citados; 43.2 ¨C O síndico dentro de suas atribuições, deve consultar a massa condominial, por assembléia geral dos condôminos ou consulta por requerimento com retorno de aprovação ou não, inserindo no Regimento Interno a matéria, ou então, torna-se conivente com o feito, podendo na omissão ou aprovação sem a consulta, ser destituído conforme o parágrafo 5º, artigo 22 da Lei Federal nº 4.591/64. 43.3 ¨C Quando os órgãos que autorizaram as instalações e edificações dos condomínios: a instituição, os projetos, os memoriais aprovados, a convenção de condomínio e o regimento interno, forem omissos sobre determinada matéria, a Lei Federal nº 4.591/64 e demais são soberanas para dirimir dúvidas ou controvérsias; 43.4 ¨C Como exemplo: ¡°O artigo 3º da Lei 4.591/64 proíbe terminantemente que o condômino instale qualquer tipo de antena no teto do edifício¡±. Nestes últimos casos existe a interferência das ondas emitidas nos aparelhos domésticos, existindo órgãos que autorizam e controlam tais instalações. Não se pode usar a coisa comum com exclusividade;
44 ¨C DESPESAS IRREGULARMENTE APROVADAS EM ASSEMBLÉIA 44.1 ¨C As despesas condominiais não aprovadas conforme o artigo 24 da Lei Federal nº 4.591/64, torna lícito ao condômino recusar-se a pagar tais despesas; 44.1 ¨C As decisões das assembléias dos condôminos irregulares, torna lícito ao condômino recusar-se a pagar despesas aprovadas irregularmente, como consta da Apelação Cível nº 295.169 da 4ª Câmara do Primeiro Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo;
45 ¨C INGRESSO DE AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS PELO CONDÔMINO 45.1 ¨C O parágrafo 1º, artigo 22 da Lei Federal nº 4.591/64, diz: ¡°Compete ao síndico:" e em sua letra f), diz: ¡°prestar contas à Assembléia dos condôminos¡±; 45.2 ¨C Somente a assembléia dos condôminos possui legitimidade diante da Lei, para solicitar a prestação de contas, ou então, ¼ da massa condominial poderá convocar uma assembléia extraordinária para tal prestação de contas, conforme artigo 25 da Lei Federal nº 4.591/64; 45.3 ¨C Se a assembléia não se reunir para exercer seus poderes, 15 (quinze dias) após o pedido de convocação, o juiz decidirá a respeito, mediante ¡°requerimento¡± dos interessados;
46 ¨C DAS VOTAÇÕES EM ASSEMBLÉIAS 46.1 ¨C Os votos dos condôminos em assembléias gerais do condomínio, são proporcionais as suas respectivas unidades autônomas, portanto se um condômino possuir 2 ou mais unidades autônomas, a sua votação equivale a (2) dois ou mais votos, conforme o parágrafo 3º, artigo 24 da Lei Federal nº 4.591/64;
47 ¨C ABONO OU PRÊMIO PONTUALIDADE 47.1 ¨C É o maior absurdo gerado por alguns. A Lei diz que o síndico deve aprovar as verbas para as despesas anuais do condomínio na assembléia geral ordinária, que é obrigatória e anual, portanto é um planejamento sob condições extremas, que não se comporta como flexível, desta forma, abonar ou premiar os condôminos dando-lhes descontos nas contribuições mensais, às verbas aprovadas pela assembléia geral ordinária dos condôminos vão para o espaço; 47.2 ¨C O abono ou prêmio pontualidade é uma forma velada de se cobrar juros superiores aos da Lei. Condomínios não são lojas de conveniências;
48 ¨C PROCEDIMENTOS NAS COBRANÇAS JUDICIAIS 48.1 ¨C Nas cobranças das despesas condominiais em Juízo, representadas pelo síndico, são realizadas pelo procedimento sumário referentes às causas, qualquer que seja o valor, de cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio;
49 ¨C AUTO-ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO 49.1 ¨C Todos sabem que um síndico deve possuir conhecimentos básicos de administração de um condomínio, bem como da Lei Federal nº 4.591/64, para que não fique a mercê de administradoras, de cujos procedimentos assumem total e completa responsabilidade civil e criminal, conforme Artigo 22, Parágrafo 2º da Lei Federal nº 4.591/64, que diz ¡°As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral dos condôminos¡±; 49.2 ¨C Entende-se que quando da eleição do síndico o mesmo deve apresentar na assembléia que o elegeu, quem fará a administração do condomínio, e se por ventura a administração anterior prosseguir em seus trabalhos, deve ratificar tal administradora na referida assembléia; 49.3 ¨C Quando o condomínio optar pela auto-administração, é aconselhável contratar um consultor e adquirir programas específicos de administração condominial; 49.4 - No caso da opção pela auto-administração as reduções dos custos condominiais são de curto prazo, desta forma, se adquire os conhecimentos básicos de administração, e então se pode conseguir uma redução de custos em torno de 20% das taxas condominiais mensais;
50 ¨C CLÁUSULA DE NÃO INDENIZAR 50.1 ¨C Necessitamos de entendimentos e pelo jeito esta matéria só DEUS resolve. È o maior absurdo inserir ou entulhar a Convenção de Condomínio com a invenção da chamada ¡°cláusula de não indenizar¡±, quando o CÓDIGO CIVIL ¨C DOS ATOS ILÍCITOS, diz: ¡°Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência, ou imprudência, violar direito, ou causar prejuízo a outrem, fica obrigado a reparar o dano.¡±, o que é o contrato ou a convenção de condomínio em relação uma Lei nacional;
51 ¨C SÍNDICO DE FATO E DE DIREITO E SEUS PODERES 51.1 ¨C Um síndico de fato e de direito é eleito conforme a Convenção de Condomínio, registrada no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca, de situação do condomínio, conforme a Lei Federal nº 6.015, artigo 178, inciso III; 51.2 ¨C Os seus poderes estão exarados na Lei Federal nº 4.591/64 e na Convenção de Condomínio, se esta última respeitar a Lei condominial citada; 51.3 ¨C O seu mandato é emanado do desejo da massa condominial para administrar o condomínio, e praticar os atos que lhe são atribuídos pela citada Lei e a Convenção de Condomínio; 51.4 ¨C As unidades autônomas são de uso exclusivo dos proprietários condôminos, e só os referidos possuem poderes sobre as mesmas, quando tais poderes não extrapolam os seus direitos em detrimento dos direitos da massa condominial, portanto as funções do síndico se limitam às áreas comuns; 51.5 ¨C As áreas comuns pertencem com exclusividade aos proprietários que compõem a massa condominial conforme suas fração ideais, são áreas que não possuem limites, não se sabendo onde se situam, são áreas constantes das chamadas áreas comuns, dentro de um universo inseparável, onde se elege um síndico para administrá-las, portanto o síndico é eleito apenas para administrar tais áreas, não possuindo poderes para falar em qualquer juízo ou órgão quanto à propriedade propriamente dita, não possuindo procuração para tal; 51.6 ¨C O síndico não pode ingressar na unidade autônoma sem a devida autorização do proprietário condômino, mesmo que os danos sejam provenientes da referida e esteja prejudicando outra ou a área comum, portanto não possui poderes para invadir; 51.7 ¨C Havendo negativa do condômino quando da necessidade do reparo ser executado pelo interior da unidade autônoma, deve-se requerer por via judicial, na ocorrência de duas hipóteses: 51.7.1 ¨C Problemas em uma unidade autônoma que está afetando outra unidade: é um problema que deve ser resolvido entre os proprietários condôminos, e nunca pelo síndico; 51.7.2 ¨C Problemas em uma unidade autônoma que está afetando a área comum: é um problema que deve ser resolvido entre os proprietários condôminos e o síndico; 51.8 ¨C O parágrafo 3º do artigo 22 da Lei nº 4.591/64, diz: ¡°A Convenção poderá estipular que dos atos do síndico caiba recurso para a assembléia, convocada pelo interessado¡±, e o parágrafo 5º, diz: ¡°O síndico poderá ser destituído pela forma e sob as condições previstas na Convenção, ou, no silêncio desta, pelo voto de dois terços dos condôminos, presentes, em assembléia geral especialmente convocada¡±;
52 - SEGURANÇA 52.1 ¨C Um dos maiores problemas dos condomínios é a segurança, desta forma os serviços de segurança devem ser tratados como o de uma empresa, de pequeno ou grande porte conforme a área total onde se situa o empreendimento. Os limites da área onde se situa o condomínio é de máxima importância, pois nestes limites podem estar o enfraquecimento dos referidos serviços; 52.2 ¨C Aberturas nos limites de um condomínio se não bem estudadas e aprovadas pelos 2/3 da massa condominial, podem descaracterizar os serviços. As decisões nesta área só podem prevalecer se os estudos e os serviços forem aprovados pelos 2/3 da massa condominial. Nestes serviços não podem prevalecer a desejo do síndico, da administradora ou de grupos, pois como a prática provou, tais decisões minoritárias se tornaram ineficientes e irresponsáveis; 52.3 ¨C Nos condomínios horizontais é normal se abrirem entradas nas cerdas das divisas, principalmente nos chamados balões de retorno (finais de ruas). Isto enfraquece e descaracteriza o condomínio horizontal. Os funcionários da segurança, por questões de responsabilidade, devem ser específicos nas suas respectivas atividades, como exemplo: os porteiros e vigias, tanto é que devem ser fiscalizados pelos condôminos, além das atribuições dos síndicos, dos conselhos consultivos; 52.4 ¨C O custo do treinamento dos funcionários de segurança de um condomínio é caríssimo, portanto são elementos específicos, diferentes dos demais funcionários. O plano de segurança de um condomínio não pode ser mudado a cada nova administração, pois é aprovado pela maioria da massa condominial, e não é o desejo de um síndico, de um conselho, de um administrador ou de um grupinho privilegiado;
53 ¨C CORPO DE UM CONDOMÍNIO OU HIERARQUIA CONDOMINIAL 53.1 ¨C O corpo de um condomínio se divide em (3) três partes distintas: 1ª parte = CONDÔMINOS, 2ª parte = SÍNDICO - 3ª parte, CONSELHO CONSULTIVO 53.2 - O artigo 22, parágrafo 2º da Lei Federal nº 4.591/64, diz: "As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia-geral dos condôminos". 53.3 ¨C Se as funções administravas de um condomínio podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, é parte integrante da função de síndico e não do condomínio, e mais , sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia, portanto a assembléia não elege, apenas aprova; 53.4 ¨C Quando da eleição ou reeleição de um síndico, deve a assembléia aprovar as pessoas de confiança do síndico que farão à administração, ou quando permanecer a administração anterior deve ratificar a aprovação na eleição ou reeleição; 53.5 ¨C O síndico não deve satisfação quando destituir a administração, pois a mesma é de sua confiança e responsabilidade, deve sim aprovar em assembléia a nova administração se houver; 53.6 ¨C A Lei Federal nº 4.591/64, artigo 9º, parágrafo 3º, letra g) , e clara quando diz: "a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções (síndico), portanto, não fala da remuneração das pessoas aprovadas para simplesmente administrar o condomínio; 53.7 ¨C Desta forma, não pode constar das despesas condominiais, recibo das pessoas aprovadas em assembléia para administrar o condomínio, pois são de confiança e de total responsabilidade do síndico, sendo parte integrante de sua figura, deve sim constar recibo do síndico no total dos gastos com a prestação de serviço recebida. As pessoas aprovadas para administrar devem dar recibo em nome do síndico para o mesmo. Dos valores recebidos pelo síndico, serão repassados pelo mesmo, os valores da prestação de serviço, executadas pelas pessoas aprovadas em assembléia para administrar o condomínio; 53.8 - Os administradores não fazem parte do corpo condominial e muito menos da hierarquia condominial, são apenas prestadores de serviços, de total e completa responsabilidade do síndico; 53.9 ¨C Se as funções do Conselho Consultivo não forem definidas na Convenção de Condomínio, o referido conselho se tornará apenas cargos políticos sem atribuições ou funções;
54 ¨C DADOS TÉCNICOS DE UM CONDOMÍNIO HORIZONTAL CONDOMÍNIO SANTA ISABEL Estrada Prefeito Joaquim Simão, Km 70 - Bairro do Pouso Alegre - Santa Isabel - São Paulo CEP 07500-000 - Fone (11) 4656 2543 - CNPJ nº 52.376.795/0001-30 Lei Federal nº 4.591/64 - Artigo 7º e 8º - Letra a) - Decreto-Lei Federal nº 271/67, Artigo 3º Matrícula nº 6.374 de 16/02/1979 e derivadas (121 ¨C fichas auxiliares) do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Santa Isabel Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado de Santa Isabel Projeto de Lei nº 30/69, Artigo 28, Parágrafo 3º e Artigo 57 Loteamento Cadastrado na Prefeitura Municipal de Santa Isabel sob o nº 069 Lei Municipal nº 1.339/85 Licença de Instalação de Loteamento nº 001153 de 15/01/1979 - Processo CETESB nº 01/3619/8 Implantado sob a égide do Decreto-Lei Federal nº 58/37, Decreto Federal nº 3.079/38 e Decreto-Lei Federal 271/67, Artigo 3º Condomínio Especial incidente nos Provimentos CG nº 10/2004 e Pareceres, CG nº 19/2004 e CG nº 24/2005 Assembléias Gerais conforme a Lei a Lei Federal nº 4.591/64, Título I, Capítulo VII Seguro Obrigatório conforme a Lei Federal nº 4.591/64, Título I, Capítulo IV e responsabilidade civil Data Oficial de instalação: 16 de fevereiro de 1979 Levantamento Planialtimétrico: Engenheiro Toro Chinone - CREA nº 9.908/D - 6ª Região Retificação de Área ¨C Averbação 02 da Matrícula nº 6.374 de 07 de novembro de 1980 (Processo nº 1.195/78 da 1ª Vara Cível da Comarca) Projeto de Loteamento: Engenheiro Marcelo Gomes da Silva - CREA nº 48.793/D - 6ª Região Projeto de Elétrico: Engenheiro Julio dos Santos - CREA nº 4.726/D - 6ª Região Processo CT/CESP/DLA/5186/78 (Rede Particular) Projeto de Captação e Distribuição de Água Potável: Engenheiro Marcelo Gomes da Silva CREA nº 48.793/D - 6ª Região (Rede Particular) Esgotos: NORMA NB 41 DA ABNT - Processo nº 01/3619/8 da CETESB e Licença de Instalação de Loteamento nº 001153
Proprietário Instituidor e Instalador: Antonio Louro CARACTERISTICAS DO CONDOMÍNIO HORIZONTAL DE USO EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL ÁREAS DAS UNIDADES AUTÔNOMAS...........................................................................164.411,27 m²........49,15 % ÁREAS DAS VIAS PÚBLICAS......................................................54.752,10 m²........16,37 % ÁREAS INSTITUCIONAIS...........................................................16.640,00m²...........4,98 % ÁREAS LIVRES (Praças, Logradouros Públicos, Áreas de Preservação dos Recursos Naturais,Sistemas de Recreios)................................................98.683,50 m²........29,50 % ÁREA TOTAL DA GLEBA............................................................334.486,87 m².....100,00 % NÚMERO DE UNIDADES AUTÔNOMAS (lotes)...............258 NÚMERO DE SETORRES RESIDENCIAIS (quadras)..........12
55 - LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964 DOU DE 21/12/64 - Lei do Condomínio
Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
O Presidente de República Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:
TÍTULO I
CAPÍTULO I
DO CONDOMÍNIO
Art. 1º. As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá , cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei. Art. 2º. Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive (VETADO) edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham. § 1º O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno. (Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965) § 2º O direito de que trata o § 1º deste artigo poderá ser transferido a outro condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio. (Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965) § 3º Nos edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais de terreno específicas.(Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965) Art. 3º. O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino (VETADO) Art. 4º. A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos reais sobre ela independerão do consentimento dos condôminos, (VETADO). Parágrafo único - A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio. (Redação dada pela Lei nº 7.182, de 27.3.1984) Art. 5º. O condomínio por meação de parede, soalhos, e tetos das unidades isoladas, regular-se-á pelo disposto no Código Civil, no que lhe for aplicável. Art. 6º. Sem prejuízo do disposto nesta Lei, regular-se-á pelas disposições de direito comum o condomínio por quota ideal de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade autônoma. Art. 7º. O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no registro de Imóveis, dele constando: a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade. Art. 8º. Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente comprador, o cessionário deste ou o promitente cessionário sobre ele desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte: a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casa térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal de todo o terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades; b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente for reservada como de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades; c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos de unidades autônomas; d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias públicas ou para as unidades ente si.
CAPÍTULO II
DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações. § 1º. Far-se-á o registro da Convenção no registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações. § 2º. Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores cessionários e promitentes cessionários atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio. § 3º. Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter: a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas; b) o destino das diferentes partes; c) o modo de usar as coisas e serviços comuns; d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias; e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo; f) as atribuições do síndico, além das legais; g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções; h) o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos; i) o quorum para s diversos tipos de votações; j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva; l) a forma e o quorum para as alterações de convenção; m) a forma e o quorum para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção. § 4º No caso de conjunto de edificações, a que se refere o art. 8º, a convenção de condomínio fixará os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos das várias edificações, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive as edificadas. (Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965) Art. 10. É defeso a qualquer condômino: I ¨C alterar a forma externa da fachada; II ¨C decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação; III ¨C destinar a unidade à utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos; IV - embaraçar o uso das partes comuns. § 1º. O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandas desmanchá-la, à custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado. § 2º. O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unidade dos condôminos. Art. 11. Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada como prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino, diretamente, com as importâncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lançamentos.
CAPÍTULO III
DAS DESPESAS DO CONDOMÍNIO Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção a quota-parte que lhe couber em rateio. § 1º. Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal do terreno de cada unidade. § 2º. Cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas. § 3º. O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 2% sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis meses. § 4º. As obras que interessarem a estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em assembléia-geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa com aprovação da assembléia. § 5º. A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.
CAPÍTULO IV
DO SEGURO, DO INCÊNDIO, DA DEMOLIÇÃO E DA RECONSTRUÇÃO OBRIGATÓRIA Art. 13. Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio. Parágrafo único. O seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 dias, contados da data da concessão do ¡°habite-se¡±, sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 dos impostos prediais, cobráveis executivamente pala Municipalidade.
Art. 14. Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de dois terços de uma edificação, seus condôminos reunir-se-ão em assembléia especial, e deliberarão sobre a sua reconstrução ou venda do terreno e materiais, por quorum mínimo de votos que representem metade mais uma das frações ideais do respectivo terreno. § 1º Rejeitada a proposta de reconstrução, a mesma assembléia, ou outra para este fim convocada, decidirá, pelo mesmo quorum, do destino a ser dado ao terreno, e aprovará a partilha do valor do seguro entre os condôminos, sem prejuízo do que receber cada um pelo seguro facultativo de sua unidade. § 2º Aprovada, a reconstrução será feita, guardados, obrigatoriamente, o mesmo destino, a mesma forma externa e a mesma disposição interna. § 3º Na hipótese do parágrafo anterior, a minoria não poderá ser obrigada a contribuir para a reedificação, caso em que a maioria poderá adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, feita em vistoria. Art. 15. Na hipótese de que trata o § 3º do artigo antecedente, à maioria poderão ser adjudicadas, por sentença, as frações ideais da minoria. § 1º Como condição para o exercício da ação prevista neste artigo, com a inicial, a maioria oferecerá e depositará e depositará, à disposição do Juízo, as importância arbitradas na vistoria para avaliação, prevalecendo as de eventual desempatador. § 2º Feito o depósito de que trata o parágrafo anterior, o Juiz, liminarmente, poderá autorizar a adjudicação à maioria, e a minoria poderá levantar as importâncias depositadas; o Oficial de Registro de Imóveis, nestes casos, fará constar do registro que a adjudicação foi resultante de medida liminar. § 3º Feito o depósito, será expedido o mandado de citação, com o prazo de dez dias para a contestação, VETADO. § 4º Se não contestado, o Juiz, imediatamente, julgará o pedido. § 5º Se contestado o pedido, seguirá o processo o rito ordinário. § 6º Se a sentença fixar o valor superior ao da avaliação feita na vistoria, o condomínio em execução restituíra à minoria a respectiva diferença, acrescida de juros de mora à razão de 1% ao mês, desde a data da concessão de eventual liminar, ou pagará o total devido, com os juros da mora a contar da citação. § 7º Transitada em julgado a sentença servirá de título definitivo para a maioria, que deverá registrá-la no Registro de Imóveis. § 8º A maioria poderá pagar e cobrar da minoria, em execução de sentença, encargos fiscais necessários à adjudicação definitiva a cujo pagamento se recusar à minoria. Art. 16. Em caso de sinistro que destrua menos de dois terços da edificação, o síndico promovera o recebimento do seguro e a reconstrução ou os reparos nas partes danificadas. Art. 17. Os condôminos que representem, pelo menos 2/3 (dois terços) do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns poderão decidir sobre a demolição e reconstrução do prédio, ou sua alienação, por motivos urbanísticos ou arquitetônicos, ou, ainda, no caso de condenação do edifício pela autoridade pública, em razão de sua insegurança ou insalubridade. (Redação dada pela Lei nº 6.709, de 31.10.1979). § 1º A minoria não fica obrigada a contribuir para as obras, mas assegura-se à maioria o direito de adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, aplicando-se o processo previsto no art. 15. § 2º Ocorrendo desgaste, pela ação do tempo, das unidades habitacionais de uma edificação, que deprecie seu valor unitário em relação ao valor global do terreno onde se acha construída, os condôminos, pelo quorum mínimo de votos que representem 2/3 (dois terços) das unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns, poderão decidir por sua alienação total, procedendo-se em relação à minoria na forma estabelecida no art. 15, e seus parágrafos, desta Lei. § 3º Decidida por maioria à alienação do prédio, o valor atribuído à quota dos condôminos vencidos será correspondente ao preço efetivo, e, no mínimo, à avaliação prevista no § 2º ou, a critério desses, a imóvel localizado em área próxima ou adjacente com a mesma área útil de construção. Art. 18. A aquisição parcial de uma edificação, ou de um conjunto de edificações, ainda que por força de desapropriação, importará no ingresso do adquirente no condomínio, ficando sujeito às disposições desta lei, bem assim às da convenção do condomínio e do regulamento interno. (Redação dada pela Decreto-Lei nº 981, de 21.10.1969)
CAPÍTULO V
UTILIZAÇÃO DA EDIFICAÇÃO OU DO CONJUNTO DE EDIFICAÇÕES Art. 19. Cada condômino tem direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma segundo suas conveniências e interesses, condicionados, uma e outros, às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incomodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos. Parágrafo único. VETADO. Art. 20. Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a qualquer título, todas as obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade. Art. 21. A violação de qualquer dos deveres estipulados na Convenção sujeitará o infrator à multa fixada na própria Convenção ou no Regimento Interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber. Parágrafo único. Compete ao síndico à iniciativa do processo e a cobrança da multa, por via executiva, em benefício do condomínio, e, em caso de omitir-se ele, a qualquer condômino.
CAPÍTULO V
DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição. § 1º Compete ao síndico: a) representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção; b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como os serviços que interessam a todos os moradores; c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis a Convenção e o Regimento Interno; d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno; e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembléia; f) prestar contas à assembléia dos condôminos. g) manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidade de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio. (Alínea incluída pela Lei nº 6.434, de 15.7.1977) § 2º As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia-geral dos condôminos. § 3º A Convenção poderá estipular que dos atos do síndico caiba recurso para a assembléia, convocada pelo interessado. § 4º Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembléia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente. § 5º O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na Convenção ou, no silêncio desta pelo voto de dois terços dos condôminos, presentes, em assembléia-geral especialmente convocada. § 6º A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição. Art. 23. Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição. Parágrafo único. Funcionará o Conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção definir suas atribuições específicas.
CAPÍTULO VII
DA ASSEMBLÉIA GERAL Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.
§ 1º As decisões da assembléia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a Convenção fixar, obrigam todos os condôminos. § 2º O síndico, nos oito dias subseqüentes à assembléia, comunicará aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante à previsão orçamentária, o rateio das despesas, e promoverá a arrecadação, tudo na forma que a Convenção previr. § 3º Nas assembléias gerais, os votos serão proporcionais às frações ideais do terreno e partes comuns, pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da Convenção. § 4º Nas decisões da Assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça. (Redação dada pela Lei nº 9.267, de 25.3.1996) Art. 25. Ressalvado o disposto no § 3º do art. 22, poderá haver assembléias gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto, no mínimo do condomínio, sempre que o exigirem os interesses gerais. Parágrafo único. Salvo estipulação diversa da Convenção, está só poderá ser modificada em assembléia geral extraordinária, pelo voto mínimo de condôminos que representem 2/3 do total das frações ideais. Art. 26. VETADO. Art. 27. Se a Assembléia não se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe competem, 15 dias após o pedido de convocação, o Juiz decidirá a respeito, mediante requerimento dos interessados.
O Senhor te abençoe e te guarde; O Senhor faça resplandecer o seu rosto sobre ti e tenha misericórdia de ti; O Senhor sobre ti levante o seu rosto e te dê a paz. Livro de Números, Capítulo 6, Versículos 22 ao 27.
